Подкаст «Техпреды.Пермь» с Константином Булинским

В подкасте «Техпреды.Пермь» директор Morion Digital Оскар Ягафаров берёт интервью у резидентов технопарка, которые делятся секретами успеха технологических предпринимателей.

Герой подкаста — Константин Булинский, директор компании T.Dev (дочерняя компания Талан).

Оскар Ягафаров: Привет! Это подкаст “Техпреды.Пермь” технопарка Morion Digital. Сегодня у нас в гостях Константин Булинский, директор компании T.Dev. Константин, привет! Компания T.Dev интересна тем, что это резидент не созданный как специальный IT-бизнес, а выделенное IT-подразделение девелопера компании Талан.

Оскар Ягафаров: Константин, хотелось бы поговорить не только про IT, а про IT и цифровизацию в девелопменте, в стройке: какие новые проекты вы видите и запускаете. Расскажи, пожалуйста, кратко.

Константин Булинский: Да, давайте. Для начала расскажу, кто мы. Мы компания T.Dev, являемся дочерней компанией Талан. Организовались мы в 2019 году. Может показаться странным, что компания-девелопер ушла в сторону IT. На самом деле, с 2018-2019 годов компания Талан встала на путь цифровизации процессов. Мы являемся федеральной компанией, строим в 13 регионах России. При таких масштабах и географии управлять бизнес-процессами в ручном режиме невозможно. У нас есть две составляющие цифровизации: внутренняя — это цифровизация бизнес-процессов, документооборота, бухгалтерского и налогового учета, CRM-систем, BI-аналитики; и внешняя — это наш сайт https://талан.рф, мобильные приложения, наш внутренний программный продукт T.PRO, который является единой информационной средой для всех участников строительства. Компания T.Dev вышла за рамки Талан: мы делимся опытом с другими застройщиками в части цифровизации. Проектов очень много, все интересные.

Оскар Ягафаров: Понятно. Есть тезис: кто не цифровизуется сегодня, завтра умрет. Это звучало на конференциях девелоперов. Поэтому логично, что появился собственный IT-бизнес, ведь есть возможность продавать эти решения. Было бы интересно услышать про внешние проекты: перспективы, что интересного есть?

Константин Булинский: По рейтингу ЕРЗ есть топ-10, топ-20, топ-100, топ-300 застройщиков. Практика показывает, что топ-20 застройщиков оцифрованы уже на 70-90%, все их бизнес-процессы оцифрованы глубоко и широко. При этом есть небольшие застройщики, которые выросли из генподрядчиков или субподрядчиков. Они понимают: когда был один проект, управлять можно было в ручном режиме, держать всё в голове, блокнотах, Excel. Но когда появляются 2, 3, 5, 10 объектов, удержать всё в голове и согласовывать документы вручную уже не получается. Они задумываются. В первую очередь о том, чтобы считать деньги. Как считать? Необходимо внедрять бюджетирование, БДДС (бюджет движения денежных средств), БДР (бюджет доходов и расходов). Здесь мы очень помогаем. Необходимо понимать, какая IT-инфраструктура нужна — это фундамент. Мы заходим в компанию, проводим аудит по цифровизации: смотрим, где хорошо, где плохо, анализируем бизнес-процессы, понимаем, что им необходимо в моменте. Делаем большой отчет, где подсвечиваем сильные и слабые стороны, прописываем, что можно сделать, с помощью каких инструментов и в какие сроки. Мы ищем партнеров и выступаем в роли генподрядчика по цифровизации.

Оскар Ягафаров: То есть внешнего генподрядчика, работающего в интересах заказчика. Какие среди основных направлений самые популярные? Например, сайт с возможностью продажи квартир или что-то связанное с бюджетами?

Константин Булинский: По моим наблюдениям, если компания небольшая, они все начинают с бюджетирования. Сначала учатся считать деньги. Потом возникают вопросы по документообороту: количество бумаг растет, управлять процессом быстро и качественно не получается. Следующее — внедрение электронного документооборота. Топ-3 направлений выглядит так: первое — это бюджетирование (БДДС/БДР), чтобы научиться считать деньги; второе — электронный документооборот для управления растущим объемом документов; третье — взаимодействие с клиентом, внедрение CRM-системы, потому что стоимость лида в девелопменте сейчас очень высока (разная по регионам), и бизнес думает, как не упустить клиента, продать качественный продукт и поддерживать общение. Когда компания переходит от малого к среднему бизнесу, возникает тема BIM-моделирования. BIM (Building Information Modeling) — это 3D-модель здания с данными о количестве, качестве, стоимости материалов, которая раскладывает дом на составные части: окна, двери, штукатурка, кирпич, бетон и т.д. Это сильно упрощает жизнь при проектировании, внесении изменений в ходе стройки, выгрузке сметы, подсчете стоимости проекта, напрямую связанное с финансами и скоростью реализации.

Оскар Ягафаров: Мне казалось, BIM уже у всех внедрен?

Константин Булинский: Точно нет. Думаю, к BIM нужно вырасти. Мое мнение: сначала нужно навести порядок в существующих бизнес-процессах, разогнать локомотив, а потом уже улучшать.

Оскар Ягафаров: Скажи, а направление умных домов – когда здание строится уже автоматизированным – это в вашей специализации, в фокусе компании? Или это следующее?

Константин Булинский: Это в фокусе нашей компании. Мы проводили много экспериментов, у нас даже был свой стартап. Мы сделали умные квартиры, умные дворы, умные дома. В итоге 3-4 года назад пришли к выводу: людям не нужно всё умное, им нужен базовый минимум. По пирамиде Маслоу — безопасность: домофония, видеонаблюдение, видеоаналитика, умные лифты и все. А максимальное меню у нас было: контроллеры управления шторами, отключение воды при протечке, удаленное отключение розеток, передача показаний счетчиков (кстати, передача счетчиков входит и в базовый минимум). Квартира была очень умная. Но был момент: когда люди заезжали и начинали делать ремонт, обычные отделочники почему-то быстро превращали умную квартиру в глупую – подрезали провода, что-то ломали. Это хаотичный процесс. Мы поняли: конкурировать с компаниями вроде Xiaomi, которая делает умную квартиру из “глупой” при помощи хаба и недорогих устройств, бессмысленно. Любой человек сейчас может сделать квартиру очень умной самостоятельно.

Оскар Ягафаров: Константин, интересно. Может быть, узнать экспертное мнение: что будет на рынке цифровизации девелопмента через 3-5 лет? Есть ли решения, в сторону которых надо копать уже сейчас?

Константин Булинский: Сейчас я вижу, что количество IT-продуктов для девелопмента кратно увеличилось после ухода международных партнеров. Количество зарегистрированных IT-продуктов в сфере растет с каждым годом. Думаю, эта гонка продолжится в ближайшие 3-5 лет, количество продуктов будет увеличиваться. На 100% появятся коалиции, партнеры, которые создадут мощные комплексные решения. Появятся свои топ-5 в России по строительству, проектированию. По продажам рынок уже схлопывается, стабилизируется, лидеры в части CRM известны. Что касается полного жизненного цикла строительства (продукт девелопера – дом, секция) – здесь непаханое поле. Появляется много компаний, включая нас: мы разрабатываем собственный продукт и взаимодействуем с другими в рамках партнерства.

Оскар Ягафаров: А что это за продукт по жизненному циклу? Можно описать?

Константин Булинский: Да. Жизненный цикл девелоперского продукта разбивается на несколько этапов: первый этап — это подбор площадки, локация, где будет строиться дом; следующий этап — проектирование; после проектирования включается этап строительства, в который входят тендерное подразделение, экономическое подразделение, HR-подразделение; после стройки происходит приемка-передача квартиры, включающая гарантии подрядчика и передачу управляющим или сервисным компаниям для обслуживания. На каждом этапе необходимы продажи и маркетинг. Все эти процессы должны быть оцифрованы. Есть мнение, что оцифровывать подбор площадки не нужно, но внутри много невидимых снаружи бизнес-процессов: подбор, согласование, подготовка финмоделей, модели продукта (что строить, для кого).

Оскар Ягафаров: Прости, перебью. Я правильно понимаю, что решается оптимизационная задача с множеством параметров? Площадка, ценовые диапазоны…

Константин Булинский: Да, наличие садиков, школ, аптек, социальных объектов. Финмодель в Excel можно посчитать, но она будет приблизительная и абстрактная. Рынок России волатилен, предугадать стоимость материалов сложно. Есть направление предиктивной аналитики, пытающееся прогнозировать стоимость квадратного метра, но пока она часто ошибается. Внешнеэкономические факторы непредсказуемы. Можно понять вектор движения рынка, но не точные цифры.

Оскар Ягафаров: Среди резидентов нашего технопарка есть компании в смежных отраслях. Например, “Юникорн”, “Цифровой омбудсмен жителя” и “Техзор”. Ты говорил про жизненный цикл; мне кажется, “Техзор” как раз цифровизирует его элемент.

Константин Булинский: Да, мы отлично общаемся с Андреем Бородкиным (“Техзор”), встречались в Перми. У них узконаправленный продукт про качество строительства, сроки и приемку-передачу квартир. У нас заключено партнерское соглашение – мы не конкурируем, а усиливаем друг друга.

Оскар Ягафаров: Кстати, с Андреем Бородкиным у нас тоже записан выпуск. Смотрите его! Константин, можешь выделить топ-3-5 направлений, куда стоит смотреть сейчас? Инсайд от эксперта для наших зрителей. Что точно нужно в ближайшее время?

Константин Булинский: Первое направление — унификация финансовых моделей. У каждой компании финмодель разная, нет стандартов. Кто-то придумает “серебряную пулю” – готовое решение для девелопера – будет прорыв. Есть стартапы по автопосадке финмоделей на BIM, но точность пока до миллионов рублей. Двигаться в этом направлении стоит, особенно с использованием BIM и внешних данных (экономика страны). Это будущее. Второе направление — взаимодействие с клиентом (CRM, маркетинг, продажи). Здесь огромное количество продуктов и ИИ-решений, компаниям есть из чего выбирать. Третье направление — управление строительным процессом (сроки, качество). Компания “Техзор”, на мой взгляд, движется правильно, ниша поделена между десятком игроков, явного лидера пока нет. Четвертое направление — приемка-передача квартир, здесь те же игроки, что и в строительстве. Пятое направление — управляющие компании (ЖКХ): “Юникорн”, “Мажордом”, “Философт”, другие стартапы, конкуренция большая. Сейчас много компаний закрывают отдельные этапы жизненного цикла девелоперского продукта, но нет супер-приложения (суперапа), объединяющего всё. Есть компании (например, “Газпром Групп”), которые пытаются объединить. Думаю, за 5-7 лет появятся 2-3 лидера рынка.

Оскар Ягафаров: Константин, спасибо за подробный рассказ о том, чем живет компания, занимающаяся цифровизацией девелопмента! Думаю, это было очень полезно нашим зрителям. Скажи, пожалуйста, можно к вам прийти на консультацию? Вдруг у ребят есть стартапы, связанные с цифровизацией?

Константин Булинский: Мы всегда открыты для всех. Приходите, будем делиться своим опытом и слушать ваш. Будем вместе создавать комфортные дома для людей!